成都最不值钱的地段之一！

  多个文化地标矗立于此，衬托着成都这个最显著的地标。所以一直是老成都人民眼里公认的成都中心。很多外地游客来成都，也是喜欢来打卡的，影响力巨大。

  曾经的商业极为繁荣，摩尔百盛引领的时尚潮流、人民商场的烟火气，还有仁和春天百货的高端品质，盐市口的服装店一家挨着一家，年轻人们穿梭其中，这里车水马龙，热闹非凡。

  但是这几年开始，商圈也逐渐凋零，也常被拿出来调侃，原因是其商业人气一路直下。基本在这里开啥垮啥，从成都的“顶级商圈”到“商场相继倒闭”，确实让人唏嘘不已。比如很多自媒体喜欢写的远东百货，地一大道、天府红商业，仁恒置地等。

  20世纪末到21世纪初，的商业历经了爆炸式的繁荣期和猝不及防的衰退期，曾经与春熙路并驾齐驱的购物圈地位也早已丧失，留给我们更多印象的，是一份“阵亡”名单——

  现在你去看，商业也是一言难尽，比如摩尔那里都变成快餐店了，地一大道都见鬼了，很多人说的一些原因，比如中心迁移，电商，主城没落等原因，其实太过宏观，这些说法都较为肤浅。

  1997年，成都把四川省科技馆前方的民居拆除，搞了一个超过8万m²的市民广场，这个便是的前身。

  2004年，天府新区进行了第二次改造，把原来的方形构造，变成了椭圆形的广场。

  2007年到2010年进行了第三次改造，再次改建，最大变化为椭圆中心广场变正圆形。

  第二次改建后的最大特色便是太极广场，从高空往下看俯瞰能够正常的看到一个清晰的太极图案，一个太极八卦图中部曲线将广场自然分为两部分，东广场是一个下沉式广场，西广场是一个喷泉景观，中间则是太阳神鸟图案。

  现在逛过的人应该都知道，这一个地区是“很难逛”的，原因是天生设计就有动线黑洞，假定你走从广场南岸走去北岸，走路都要绕，要历经数次红绿灯，实际路线很远。

  即使开车，南去北，再北至南，也会非常麻烦，这就是动线问题，看着近，其实相当费力，还可以将广场南北距离理解成相互隔断。很多路也是单行道，比如人民东路，西御街和东御街，且四周都是大路。

  从商业角度来说，好的人气聚流效果和路网动线才是支撑商业繁荣的，一个地方不适合运营商业，你来什么商业都恼火，所以在聊商业地产中有个名词叫做假口岸。

  信息低效年代，能通过绝对IP吸引流量让周围商业繁荣，但扁平后，巨大的动线缺陷就明显了，从而你看周围商业都很惨。

  当然，周围商业不好做的原因还有商场条件太老了，顾客体验不够好，交通只有地铁较为方便，附近不太好停车，大家更情愿去一些吃饭逛街看电影亲自休闲一条龙的地方。

  加上电商冲击，过去是那种卖美观其次，保暖舒适类品牌商场，因为淘宝一样买还低价，电商软肋是：体验式黏度消费，所以万达模式崛起，这是前几年万达快速扩张逻辑。然后电商细化，体验差点的廉价餐饮被饿了吧美团分一杯羹，万达走中低体验模式，营业额增长出现瓶颈。

  但电商不好涉足的群体是：对性价比不敏感、客单价较高的消费社交群，譬如环境口味体验度高的餐饮、需定制或美观合身度要求比较高的衣物配饰品牌，即使只为了试穿再去代购同款，以奢侈品不代理，全直营全统一定价模式，门店作为展示店并不影响客户被分流。这也是太古里，ifs，skp这些常期繁荣的原因。

  所以从商业角度来说，的天然动线问题，就注定，他并不是商业好地段。所以商业没落太正常了，周围其实更适合开设政府设施，居民设施，写字楼等，来个五星级酒店也挺好的。开商业，肯定是不好开的。所以天府汇也不好过。目前的规划其实就挺好。

  锦江二区的地界是，因为对口成师附小。比如最近交付的星汇广场就是成师附小的学区房，这个房子不好卖也正常，功能性和户型太过变态了。

  但青羊二区的地界就有所差异，北，骡马市一圈是对口东城根小学和实验小学，这里的学区其实挺好。但西南方向就是对口小学和彩虹小学，不要听着青羊二区就觉得很好，青二里面也有不咋的小学，特别在主城区对于小学品牌的敏感，所以其实西和南是没有学区价值的。

  有学区的地界价值很高，但没有学区，价值不一定高，这也是西南向房价不高的原因，老房子都一个样。

  但置换链上来说，因为常期没有供应，所以置换需求大，就像相近的西派少城对口石室蜀华学校，开价高，清水，住宅户型没有迭代，都开盘被秒空，足见区域认可度，所以从住宅地段来说还是可以的，若周围能供应比较好的产品，也会卖得很好。

  作为成都的中心，东南西北主干道都会以此聚合，周围的房价价值也是不一样的。

  沿线房价都不低，这也是作为成都中心的又一例证，成都中心只有周围能如此均衡房价，东南西北都均匀。

  但是北边就稍微热度较低，原因是什么？就是骡马市，因为科技馆摆在那，直接影响路网，刚刚给大家聊了路网动线黑洞的问题，本身就作为一个隔断，骡马市的整体规划也会加剧这种对北的隔断，且人民东路还具有单行道的属性。所以商业都不好，骡马市商业怎会是好？所以很多人吐槽的茂业广场，生意秋也是这样的一个问题，路网隔断加被春熙路吸虹。

  骡马市紧邻注定是隔断区域，很难形成动线聚集（当然骡马市有学区，这个优势足以弥补），北到南走路开车都不近，虽然看着却很近，类似红星路以西与大慈寺路以北，你观察一街之隔区别。

  这就像北京也是有这种问题，比如天坛太大了，南北差距就是源于一个天坛隔断原因。

  不是全地域都能聚集区域，只有单边双边流量地标商业建筑，再没有强识别度。所以为什么在一环路区域，北门房价就明显不高了，就是因为其实骡马市进行了一个隔断，曾经有朋友问我怎么把北门房价抬起来，我说人民南路和人民北路中间的能畅通，还有点可能，不过不现实。

  所以商业经济价值和住宅价值在是很具有技术分析的，而且也是两个完全不同的领域。

  市中心，但是因为各个方位的路网差别，也会造成价值差异，所以有些是成也，败也，作为一种区域名片，它能畅通路网，也能隔断路网。

  正确理解的价值，从文化角度，他是标志性的，从商业角度，它是假口岸，支撑不起大家的期待。回到标题，其实主要是对大家说的百货商业经济价值其实不高，评价是否中心不能单独从商业和住宅角度来以点代面，综合情况来说，这里还是成都中心，就像骡马市的规划也是说这是成都中心。

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